(Ver)koop en levering van onroerend goed; probelem en het voorkomen daarvan

Bij de koop van onroerende zaken, zoals een huis of een stuk grond, komt er veel kijken. Niet alleen dient de koper te zorgen voor een tijdige financiering en betaling van de koopprijs, maar de koop van een onroerend goed loopt altijd via de notaris via een leveringsakte. Dit is een speciaal contract/document waarin diverse verplichtingen van beide partijen (koper en verkoper) zijn vermeld. Deze akte kan door de notaris in de registers (van het kadaster) worden ingeschreven. Pas na inschrijving van deze akte is het onroerend goed geleverd (in eigendom overgedragen aan de nieuwe eigenaar).

Het is belangrijk een koop goed te laten begeleiden en de verplichtingen in een koopcontract te laten vastleggen. Vaak gebeurt dit in een standaard (NVM) koopcontract, ook wel het voorlopig koopcontract genoemd. Eigenlijk is deze benaming niet geheel terecht. Dit koopcontract is immers niet voorlopig, ook al wordt er soms een ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud) in opgenomen. Een consument kan binnen enkele dagen (de wettelijke bedenkingtermijn) vrijblijvend het contract ontbinden/beëindigen, zelfs na het tekenen van het koopcontract.

Kortom: Het koopcontract is de basis van de afspraken tussen verkoper en koper. De opgenomen afspraken blijven ook na het opstellen van de leveringsakte bij de notaris vaak in stand, tenzij hiervan in de leveringsakte uitdrukkelijk wordt afgeweken.

Diverse problemen kunnen bij de koop en verkoop van onroerende goederen ontstaan:

Zo is het mogelijk dat er (verborgen)gebreken aan de zaak kleven, de zogenaamde 'non-conformiteit'. Ook is het mogelijk dat de koper de financiering niet rond krijgt. Daarbij speelt de vraag of de koper aan zijn inspanningsverplichtingen heeft voldaan en eventueel toch moet afnemen/nakomen, of anders de contractuele boete is verschuldigd.

Het is van belang in dit soort kwesties met grote spoed een advocaat te benaderen. Het inroepen van een financieringsvoorbehoud dient (doorgaans) schriftelijk en goed gemotiveerd te gebeuren. Ook als verkoper is het zaak direct de juiste (rechts)maatregelen te treffen, zoals een kort geding of het direct opvragen van bepaalde informatie.

Boven -en ondermaat en erfgrens

Andere problemen die zich kunnen voordoen bij de levering van onroerend goed zijn discussies over boven- en ondermaat. Dit betekent: welke grond is overgedragen/geleverd en is dit volgens het aantal vierkante meters? Ook grensgeschillen zijn regelmatig aan de orde. Zo wordt nog al eens in het koopcontract opgenomen dat een perceel wordt geleverd zoals 'ter plaatse is aangeduid'. Indien het kadaster later het perceel komt opmeten, is vervolgens onduidelijk of dat wat er is overgedragen overeenkomt met wat er is afgesproken. Plaatselijk gebruik kan hierbij een rol spelen.

Zakelijke rechten

Ten slotte kunnen zakelijk rechten, zoals het recht van overpad, mandeligheid (=gemeenschappelijke eigendom van bijvoorbeeld een grensmuur) en burenrecht (bijvoorbeeld hinder) een rol spelen.

Gezien de bijzondere bepalingen van levering van onroerend goed, is het verstandig u goed te laten begeleiden. Niet goede nakoming heeft grote gevolgen. Het komt regelmatig voor dat mensen een standaard NVM koopakte tekenen om er later achter te komen dat een clausule niet passend is geschreven, met alle gevolgen van dien. Indien zich onverhoopt problemen voordoen zoals nakoming, boetes et cetera, is het van groot belang met de grootst mogelijke spoed advies in te winnen.

 

terug