Duidelijk betrokken.

Huurrecht woonruimte

Rechtsbescherming huurder is uitgangspunt

Woonruimte kent in Nederland een grote mate van rechtsbescherming. Een verhuurder is bijvoorbeeld niet vrij om met een huurder een bepaalde (korte) termijn af te spreken om deze vervolgens, na afloop van deze termijn, er ‘zomaar' uit te zetten. Een huurcontract geldt in beginsel voor langere tijd. Dit is slechts anders bij een huurcontract die naar zijn aard voor korte duur is (ook wel de zogenaamde ‘diplomatenclausule' genoemd). Deze ziet echter alleen maar op uitzonderingsgevallen, voor een huurcontract die in tijd beperkt is in verband met een bijzondere omstandigheid (zoals tijdelijk vertrek naar het buitenland). Dit moet ook goed zijn vastgelegd!Ook huurprijzen, onderhoudsverplichtingen, en zaken als medehuur (als de huurder is getrouwd is zijn partner van rechtswege medehuurder) zijn in de wet vastgelegd.

Het huurrecht is een aantal jaren terug gewijzigd. Zo kan een verhuurder niet zomaar afwijken van het uitvoeren van bepaald onderhoud, onder de afspraak van een lagere huurprijs. Hiervoor is aansluiting gezocht bij het begrip ‘gebrek' en ‘normaal gebruik'. Een huurder mag er (kortgezegd) vanuit gaan dat de verhuurde zaak die eigenschappen heeft, die een ‘goed onderhouden' zaak heeft. Indien dat niet het geval is, kan de huurder herstel van de gebreken eisen danwel huur terugvragen. De mogelijkheden hiervoor zijn overigens ook beperkt. Het terugvragen van huur ‘buiten rechte' (dus zonder de rechter in te roepen) is voor woonruimte niet meer mogelijk. Ook kan een huurder maar voor een periode van zes maanden terug huurverlaging vorderen, zodat het van belang kan zijn snel naar rechter te stappen.

Beeindiging van de huur

Een huurovereenkomst kan op diverse manieren tot een einde komen: Door opzegging of door ontbinding (door de rechter). Hiervoor gelden strikte opzeggingstermijnen en regels. Indien de verhuurder opzegt en de huurder stemt hiermede niet in, kan pas worden beëindigd en ontruimd, als de verhuurder de overeenkomst bij de rechter laat beeindigen. Dit kan slechts onder bepaalde voorwaarden. Het is dus niet zo dat een huurder de woning dient te verlaten, indien de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd, al neemt hij een ruime termijn hiervoor in aanmerking. Er kunnen overigens bepaalde redenen zijn om tot een beëindiging te komen, maar de rechter zal oordelen of deze redenen voor een beëindiging voldoende zijn. In bepaalde gevallen kan een verhuisvergoeding aan de orde zijn.

Goed huurder(schap en goed verhuurder(schap)

Een verhuurder dient rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Zo moet hij zijn onderhoudsverplichtingen nakomen, te waken voor onnodige verstoring van het ‘woongenot' en dient hij een redelijke huurprijs in rekening te brengen. Ook mag een verhuurder niet zomaar het verhuurde betreden. Dit valt onder goed ‘verhuurderschap'.

Aan de andere kant moet een huurder zich ook behoorlijk gedragen. Zo dient deze de huur tijdig te betalen. Bij een voldoende huurachterstand (niet elke achterstand is voldoende) kan de huur door de rechter worden ontbonden. Ook zal het zonder toestemming in gebruik geven aan een derde (onderhuur) in strijd kunnen zijn met goed huurderschap. Overigens kan de derde (de ‘onderhuurder') mogelijk wel tegen ontruiming bescherming krijgen. Ook bijvoorbeeld het veroorzaken van onnodig risico voor de woning en derden, zoals het opzetten van een hennepkwekerij, zal in de regel in strijd zijn met goed huurderschap en ontbinding kunnen rechtvaardigen. Directe uitzetting is echter niet aan de orde: De rechter zal hiervoor toestemming moeten verlenen, tenzij de huurder vrijwillig met ontbinding instemt.

Wij hebben een ruime proceservaring met huurrecht en staan u graag bij als huurder en verhuurder, in kwesties als:

  • Ontruimingen en het voorkomen daarvan
  • Opzegging / beëindiging van een huurcontract
  • Aanpassing van de huurprijs
  • In de plaatsstellingen (ander huurder in de plaats voor u)
  • adviesomtrent rechtspositie van huurder, verhuurder en onderhuurder
  • het opstellen en beoordelen van huurcontracten
  • Ontruimingen en voorkomen daarvan, beëindiging van huurcontracten, aanpassing van huurprijzen, indeplaatsstellingen en adviesomtrent rechtspositie
terug